Breves reflexões sobre o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do dia 22 de Março de 2022



No passado dia 22 de Março o Supremo Tribunal de Justiça proferiu uma decisão uniformizadora de jurisprudência que veio colocar algumas incertezas na economia portuguesa, que nos últimos anos obteve um grande crescimento graças às visitas do estrangeiro. Nesta decisão em concreto, o STJ esclarece que é proibido o estabelecimento de um alojamento local em fração autónoma que, de acordo com o título constitutivo de propriedade horizontal, se destine à habitação.


O que é um Acórdão Uniformizador de Jurisprudência?

O Acórdão de uniformização de jurisprudência é uma decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que tem por objetivo, em nome da segurança jurídica, pôr termo a uma divergência ou contradição entre acórdãos proferidos por este Tribunal ou pelos Tribunais da Relação, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão de direito.

De acordo com o n.º 3 do artigo 152.º do Código de Processo Civil (CPC), os acórdãos são decisões dos tribunais colegiais. Os acórdãos de uniformização jurisprudencial são votados pelos juízes do STJ e visam garantir a certeza do direito e o princípio da igualdade, evitando que decisões judiciais que envolvam a mesma lei e a mesma questão de direito obtenham dos tribunais colegiais respostas diferentes.

Em Portugal, que não é um pais de common law, as decisões do Tribunal não tendo um efeito vinculativo fora do processo, exceto casos excecionais, como este, em que os Tribunais são obrigados a seguir a decisão proferida pelo STJ.


O que é um Título Constitutivo de Propriedade Horizontal:

O Título constitutivo da propriedade horizontal é um documento, feito por escritura pública, logo após a edificação do prédio, no qual se atesta que o edifício cumpre todos os requisitos estabelecidos pela lei exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal, e define qual é a finalidade do edifício ou partes do edifício. Mais concretamente se se destina a habitação ou comércio ou ambos.

Por regra, o título constitutivo só pode ser alterado por unanimidade.


O que Muda?

Como todas as normas, é necessário atender à finalidade da mesma. O regime legal do alojamento local é um regime destinado à coabitação de várias pessoas no mesmo prédio, que pressupõe que a mesma habitação seja pacífica. É necessário saber se o conceito de habitação é compatível com a atividade do alojamento local.

Esta alteração significaria que os edifícios residenciais já não podem ter apartamentos de Alojamento Local, e se for proprietário de um apartamento num edifício residencial, já não pode arrendar o mesmo a turistas. As decisões proferidas pelos Tribunais de segunda instância devem-se ao facto de existirem várias queixas de ruído após horas, de desmazelo nas partes comuns do edifício ou do acesso de estranhos a garagens em edifícios residenciais.

Todavia, é necessário sublinhar que este acórdão foi proferindo sem ter em conta a nova alteração da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, na qual se passou a admitir a faculdade de ser apresentada uma exposição ao Presidente da Câmara Municipal onde o AL se encontra situado, com vista ao eventual cancelamento da licença que possibilita o exercício desta atividade.

Estamos perante duas soluções legais algo distintas: anteriormente se houvesse problemas os condóminos podiam queixar-se, retirando a licença de exercício, agora, basta que o título constitutivo seja de habitação – o que acontece na maior parte dos edifícios.


O que Acontece então a quem tenha uma licença de AL?

Embora seja verdade que o Supremo Tribunal proferiu tal decisão, na realidade não é a lei. A decisão foi enviada ao governo que irá deliberar sobre a mesma e decidir se a lei tem de ser alterada ou se uma nova lei tem de ser implementada.

O que se sabe é que no momento da apresentação do pedido de registo de alojamento local, pode vir a ser necessário a exibição da deliberação que possibilite a existência de um estabelecimento, de modo a colocar alguma paz perante as partes. Neste momento urge uma intervenção do legislador, de modo a clarificar a sua intenção, de modo a estabelecer a segurança jurídica e tutelar todos os interesses em jogo, mesmo que esta possa vir a ser contrária ao entendido pelos Juízes Conselheiros.

Será que naqueles casos em que já havia licença, mas no título constitutivo estaria apenas destinado à habitação, o proprietário do AL vê-se impedido de exercer o seu negócio?

Neste momento nada é claro, e por isso, impõe-se que o legislador, por razões de segurança jurídica e tutela das legítimas espectativas dos proprietários de AL, se imponha sobre esta matéria.


Na SGP, tendo em conta o teor do regime legal do Alojamento Local, consideramos que as situações de alojamento devidamente licenciadas, e anteriores ao citado acórdão, apenas podem ser postas em causa nos termos previstos da lei aplicável. Lei esta, que, os condóminos representativos de mais de metade da permilagem do edifício, podem pedir cancelamento do registo do estabelecimento de AL, nas situações em que reiteradamente se perturbe a normal utilização do prédio, e que cause incómodo ou afete o descanso dos condóminos.

O que naturalmente é diferente do que este acórdão vem dizer, porquanto parece proibir todas as situações de AL, em que não esteja previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.

Para o futuro, é importante que o estado português e o legislador nacional tenham em atenção ao limbo suscitado por esta decisão legal, sendo que a mesma constitui um impasse relativamente aos investimentos mobiliários.


O entusiasmo de Sandra Gomes Pinto pelas questões legais é cativante. A advogada portuguesa com 30 anos de experiência profissional conduziu centenas de processos complexos em várias áreas tais como construção, energia, real direito sucessório e laboral. Muitos deles foram decididos pelo Supremo Tribunal de Portugal. Ela representou muitos clientes alemães e acompanharam projectos de referência que tinham sido adjudicados por empresas alemãs e/ou pelo Estado alemão, como por exemplo a extensão da Ponte de 25 de Abril e a renovação da Escola Alemã em Lisboa.

Em cooperação com parceiros locais, também apoiou empresas no mercado alemão. Ao mesmo tempo, Sandra Gomes Pinto assumiu temporariamente a gestão dos departamentos jurídicos de empresas alemãs activos nos sectores da energia e da construção. Esta riqueza de experiência permite-lhe uma visão de 360 graus do sistema jurídico, bem como um claro enfoque na resolução dos casos jurídicos dos seus clientes. Excelência, preparação e ética são a sua máxima.


Inês dos Santos, é licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade Portuguesa, conta com uma Pós-Graduação em Corporate Governance, e está atualmente a frequentar o mestrado de Direito Empresarial na Universidade Católica Portuguesa.

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